年底拿地窗口期来临房企分化趋势明显

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12月19日,南京出让10幅土地,其中城中、江宁横溪、禄口等区域的9幅地块以底价成交,江宁上秦淮G94地块,经过23轮竞拍,被融信以楼面地价19018元/平方米拿下,相比此前高峰期的地价微降973元/平方米。

价值股千篇一律,爆雷股却万千不同。

弘阳则在近期不断拓宽融资渠道,据该公司人士表示,房企融资正是为了抓住年底这一波拿地机会。

房企融资成本分化,利率在6%-15%之间。如中海发行1笔10年期4.5亿美元债,年息率仅3.45%,是债券发行利息最低的中资房企。融创、碧桂园等大房企利率也走低。

而这并不代表着投资者噩梦的结束。除了前述风险之外,公司彼时耗巨资收购的标的汉柏科技也面临巨大的风险:

拿地房企相对集中在非民企。

25亿收购的汉柏科技2017年使得公司大幅盈利,成功脱帽并且免于退市的风险。然而,工大高新在经历短暂的高光时刻之后,随即而来的是一连串让投资者发蒙的资本运作和股价的暴跌。来看工大高新近一年的公告:

2018年7月20日工大高新公告,违规对外担保46亿,资金被占用近10亿,涉诉讼案39起。

中小型房企融资利率高,融资创新不断。如弘阳近期发行20亿ABS,从发行人为弘阳商业保理(深圳)有限公司、深圳前海澜海商业保理有限公司可见,弘阳利用其商业租金收入作为底层资产做了一个应收账款融资,拓宽融资渠道。按照融资规模推算,弘阳的商业年租金收入大约10亿元。机构人士分析,这类融资利率在8%-12%,比开发贷贵却比私募便宜。据透露,这也是“723”ABS新政后首个无存量获批的新储架式资产证券化项目。

5月11日,随着上交所一纸问询函的公布,爆雷个股又新增一典型案例。这次爆雷的主角是一家高校系的上市公司——*ST工新(曾用名,工大高新)。

同时,公司披露的2019年一季报数据显示,当期公司实现营业收入2.14亿元,归属于上市公司股东的净利润为-1.31亿元,归属于上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润为-1.16亿元,归属于上市公司股东的净资产-1.82亿元。

2018年5月15日工大高新公告继续停牌,不超过1个月。

根据年报披露,工大高新于 2016 年以 25 亿元收购汉柏科技 100%股权,形成 6.26亿元的商誉。

2.2016 年至 2018 年,汉柏科技研发投入合计 1.52 亿元,除 2017 年资本化0.05 亿元以外全部费用化,且资本化部分次年全额转入当期损益。2016 年、2017 年公司研发人员数量分别为 195人、263 人,2018 年研发人员全部离职。

2018年8月14日工大高新公告,终止重大资产重组事项,且控股股东延期履行增持公司股票计划156天。

值得一提的是,中准会计师事务所(特殊普通合伙)为*ST工新出具了非标准保留意见的审计报告及否定意见的内部控制审计报告。此前,*ST工新曾因2017 年度财务报告被中准会计师事务所(特殊普通合伙)出具无法表示意见的审计报告。根据上交所相关规定,公司股票已于2018年5月3日被实施退市风险警示,股票简称从“工大高新”变更为“*ST工新”。

年中时,新湖中宝将长三角地区20幅土地以67亿元转让给融创之后,日前,又以36亿元将新湖上海明珠城项目35%的股权售予绿城。

三年前风光无限:25亿高调布局 股价连收19个涨停

2018年6月14日工大高新公告继续停牌,不超过2个月。

房企融资的底气部分来自于销售向好。中原地产研究中心数据显示,截至日前,有32家标杆房企公布了2019年前11月销售额,合计56027亿,同比上涨18.6%。部分房企业绩爆发,如恒大单月销售刷新历史纪录。32家房企2018年合计销售额52538亿,也就是说,前11 个月,大部分主流房企已经超过过去一年的销售额。

张大伟等业内人士认为,最近房企明显关注资金链安全,房地产市场必须稳定,而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险,所以最近几个月,针对房地产融资的政策都在规范与收紧。信托与海外融资,都在规范而不是全面暂停,对于中小房企尤其是高负债率房企来说,未来融资难度较大,但对大型企业影响相对有限。

不同城市间也明显分化。地方政府调整了部分土地政策,最近几个月,各地土地市场约束条件减少,包括部分城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房都有所调整,叠加部分城市的限价政策微调,开发商拿地积极性提高。

根据公司的年报,2012 年汉柏科技与天津大学、南开大学成立了由中科院陈永川院士领衔的国家级应用数学中心,经过 3 年的研究输出首个科研成果–基于人工智能技术的人脸识别算法,此研发成果是高校与企业“产-学-研”三者结合的优质成果,汉柏作为该联合实验室唯一的产业化单位,进军人工智能产业。利用长期积累的硬件经验、工程设计经验加上资深的行业经验,2016 年实现产学研跨越式发展,成功推出人脸识别闸机、立式单屏、挂壁门禁、桌面终端、动态识别系统等五大系列人脸识别产品以及一系列行业解决方案,广泛应用于安防、交通、教育、地产酒店、政府等各行业。人脸识别产品应用行业和领域非常广泛,模式识别业务会是汉柏科技销售额未来几年最重要的增长板块。

三年后一地鸡毛:标的巨亏23亿 沦为司法拍卖对象

世茂经历了2015-2017年的销售低潮,2018年以1761.2亿元排名第11位。进入2019年,世茂大举展开收并购,据其收购泰禾集团、明发集团、粤泰股份、万通地产等项目金额统计,金额已达200亿元,还有很多未到披露阶段的交易正在进行中。近日,世茂已联手机构进场做尽调,有意收购福晟集团相关资产。

4.截至期末,募集资金投资项目汉柏明锐云数据中心建设项目累计投入金额3.14亿元,另被关联方工大集团占用的2亿元募集资金尚未归还。

业内人士解读为拿地窗口出现。近期底价出让的情况在不少城市上演,房企正在利用这次拿地窗口期重新调整赛道,新一轮洗牌逐渐清晰。梳理部分房企财务指标,不难发现年底房企融资大增,多用于买地、收并购。

结合第三方机构数据看,市场分化也体现在土地市场,部分一线热点城市开始出让部分与之前明显不一样的土地。土地挂牌供应有所增加。从卖地城市积极性看,大部分城市依然在增加土地出让。整体看,楼市调控政策也出现了微妙变化,针对房价上涨明显区域,调控加码持续,最典型的苏州,出现了多次密集微调。

上市22年盈利总和不足7亿 去年巨亏43亿

从总体土地市场看,三线城市成交额下调,最近三四线城市成交依然低迷,房地产企业把更多资金投入到一二线城市,也是出现一二线土地市场升温的主要原因。张大伟认为,明年不排除有进一步微调楼市政策出现。

值得注意的是,对于工大高新2018年的年报,中准会计师事务所(特殊普通合伙)出具了保留意见的审计报告及否定意见的内部控制审计报告。

张大伟认为,融资、土地市场的变化,反映了房企需要补充土地储备,包括部分企业的战略布局增量加大。最近还有新上市房企增加土地储备。从市场变化看,第二梯队房企抢地坚决。

值得关注的是,大部分房企的流量上涨速度明显快于权益,合作项目越来越多,部分企业明显价格调整促销,如珠三角一线城市周边城市群的一些供应集中区域。房企为了规模化,最后1个月依然努力“抢收”。

2018年5月3日工大高新,会计师事务所无法出具审计报告,被实施退市风险警告。

中原地产研究中心数据显示,截至12月18日,房企海外融资超过700亿美元。进入12月,在11月单月超过50亿美元的融资基础上,超过10家房企发布了超过20亿美元的融资计划。

43.42亿元的亏损,创公司上市以来新高。经《每日经济新闻》记者计算,抛开2018年度的经营数据,公司从1996年上市以来归属母公司净利润总和不足7亿元。这意味着*ST工新不仅亏光了公司过去22年的总利润,还透支了未来潜在的成长空间。而截至5月10日收盘,公司最新市值也仅为30亿元。

部分房企融资难度增加,但大部分企业的融资成本依然平稳,对于经营稳健的企业来说,融资成本降低仍是趋势。但对于杠杆率较高的企业来说,最近融资压力有所增加。

而*ST工新在一番资本运作之后,却沦为资本的受害者。2018年实现归属于母公司所有者的净利润-43.42亿,亏光公司上市以来所有年份净流润。

“年底出现了一个拿地低点,但中长期还要观察,目前中央调控政策还没有松动迹象。“一名奔向千亿规模的上市房企高管认为,未来是否出现一定程度的放松,取决于是否真正落实因城施策。但市场不会像过去那样大起大落,这一点中央态度很明确。

根据公告,2014年10月31日工大高新停牌筹划重大资产重组方案。2015年5月13日,工大高新于公布重大资产重组方案,拟以发行股份的方式购买工大高总等28家机构及彭海帆等12名自然人持有的汉柏科技100%股权,交易总价25亿元,发行股份价格为6.05元/股,共计发行4.13亿股。同时,公司拟以6.05元/股向工大高总等10名特定投资者发行股份,募集金额不超过83051.75万元,用于汉柏明锐云数据中心建设项目等。

2019年前11月房企销售也出现分化。相比2018年同比上涨超过50%,2019年大部分企业以平稳为主,部分企业涨幅明显放缓。大部分企业业绩平均同比只上涨了18.6%。布局三四线城市的房企销售下降明显。

绿城和新湖中宝最近的一次合作,恰好映射了收并购双方的心态。进入下半年,新湖中宝卖地动作频频,由于有息债务在2019年有所增长,一年内到期债务压力增加,新湖中宝不得不出售地块缓解现金流、调整财务结构。

从公司股价来看,正是基于彼时收购汉柏科技的操作,公司股价暴涨,连着19个涨停板,股价最高37.81元,市值达到380亿元,成为当时仅次于暴风科技的存在。

3.哈尔滨市中级人民法院将公开拍卖汉柏科技全部权益,现汉柏科技股东全部权益账面值仅 400.17 万元,评估值 1.06 亿元,较 2016 年重大资产重组 25 亿元的交易价格差异巨大。(工大集团2017年5月向吴成文借款人民币1亿元整,工大高新为该笔借款承担连带责任担保。因借款逾期,吴成文向杭州市中级人民法院(以下简称“杭州中院”)提起诉讼,杭州中院于2018年1月26日冻结公司持有的汉柏科技100%的股份。)

中原地产首席分析师张大伟分析认为,2019年房企美元债刷新纪录,这是由于房地产行业资金紧张,房企大量发行美元债导致的,多家企业首次发布美元融资。

拿地窗口期的出现,也是房企对未来房地产市场走势预判分化的结果,房企对非优质土地定价下调。但对优质城市、优质土地的争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格,但对房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。

2016年9月,工大高新发行股份购买汉柏科技100%股权,并纳入合并范围,上年同期尚未合并。工大高新在收购汉柏科技股权后,公司营业收入连续两年翻倍增长,2016年和2017年公司实现营业利润同比增169%和376%。

公司三年前耗资25亿元高调布局的重要标的汉柏科技有限公司(以下简称汉柏科技)却成为负担,巨额亏损扣非后净利-23亿元,263名研发人员全部离职,全部权益账面值仅 400.17 万元,股权被哈尔滨市中级人民法院将公开拍卖。

房企土储地区也有分化。其中出现了14个千亿卖地城市,排名前三的是:杭州2709亿,上海1822亿,苏州1683亿。此外,还有昆明、温州等16个城市卖地超过500亿。在50个城市里68%的城市2019年卖地同比上涨。

一名金融机构人士分析认为,弘阳努力拓宽融资渠道,颇有做大规模之意,尽管销售规模排名已进入行业前60位,但前百强的房企也只有做大规模才能不掉队,才能不断借到钱。“这是环环相扣的。”这名人士指出,房企在这轮赛道转换中拼尽全力,做规模房企,势必要牺牲一些利润。对于机构融资而言,与房企的交易通常是以股权进行,因此对于扩张中的房企,仍将它们列为难度高的交易对手看待。换言之,行业前30的房企比较受机构欢迎,前十中以融创与碧桂园为最受欢迎合作方,另有两家企业由于负债高与创始人涉案,被大部分私募列入高风险企业名单。

2018年7月23日工大高新公告,因涉嫌违反证券法律法规,被立案调查。

财报后的思考:上交所连发28问

高校股,作为一种代表科技和文明的力量,知识与资本的结合,总能成为普通投资者机构们重点关注青睐的对象。坐拥名校光环,*ST工新为何被披星戴帽?这背后到底经历了什么?

1.年报披露,报告期内,汉柏科技营业收入大额为负且巨额亏损,扣非后归母净利润为-22.82 亿元,三年业绩承诺累计实现数为-16.90 亿元,未完成收购时的业绩承诺。2018年度原已销传统业务产品遭到客户退货,退货收入总计 7.54 亿元。

2018年7月14日工大高新公告继续停牌。

与上述融资情况对应的是,截至12月17日,2019年50大城市合计卖地3.97万亿,同比上涨16.3%,全国有30个城市卖地超过500亿,刷新历史纪录。

据披露,汉柏科技主营业务为电子信息、计算机系统集成、计算机网络设备、通信设备制造、维修、租赁等,主要产品包括网络安全、基础网络产品、云计算融合系及组件三大类。汉柏科技一直专注于云计算数据中心产品的研究和开发,并致力于成为行业内领先的云计算系统专家,目前已形成较为完整的云计算产品系列,包含Power Cube系列云立方产品、虚拟化软件、云管理平台以及云服务门户等。彭海帆持有汉柏科技24.94%股权,为其控股股东及实际控制人。经审计,汉柏科技2013年及2014年的资产总额为22亿元、25亿元,营业收入分别为9亿元、11亿元,净利润为1.1亿元、1.2亿元。彭海帆承诺汉柏科技2015年度、2016年度和2017年度实现的净利润分别不低于1.85亿元、2.31亿元和2.78亿元。

这一波收并购潮中,主角的双方特点鲜明。世茂、弘阳等晋级目标明显的房企近期活跃于收并购市场。收并购的另一方——濒临危机的房企则不惜卖项目求生。

对于2018年业绩大幅亏损的原因,主要系全资子公司汉柏科技所致。*ST工新此前曾在2018年业绩预亏公告当中详细解释说,公司及全资子公司汉柏科技因债务逾期、多个账户被冻结、部分金融机构要求提前还贷及人员流失等因素,导致公司及汉柏科技涉及多笔诉讼、仲裁,因此本年度预提了大额的借款利息、滞纳金、罚息等约4.5亿元。因汉柏科技目前状况不能切实保障传统业务的售后服务,部分客户要求退货并拒绝支付销售货款,使得汉柏科技2018年实现的销售收入大幅减少,利润下降。2018年年度公司预计对汉柏科技传统业务相关资产计提减值准备约21亿元。目前汉柏科技拟重新调整战略,将未来发展前景广阔的人工智能-人脸识别业务作为主营业务。公司于2016年合并汉柏科技100%股权事项形成商誉6.26亿元,公司基于汉柏科技经营业务现状以2018年12月31日为基准日对汉柏科技进行了全面评估并按照相关规定拟计提商誉减值准备6.26亿元。

2018年8月17日,在停牌时间持续5个月之后,工大高新复牌。上述多重利空叠加,工大高新股价迎来持续跌停,期间最高连续收出25个跌停。股价从复牌前9.49元跌至1.67元,跌幅超过80%。长期停牌叠加突如其来的暴跌,是的6.5万股民被深套。

2018年4月13日工大高新公告继续停牌,不超过1个月。

据悉,*ST工新实控人为哈尔滨工业大学。根据各方的数据显示,哈尔滨工业大学在全国高校中排名前20,这所以工科见长的大学,在舆论中是仅次于清华大学的存在。

2018年3月14日,工大高新停牌,拟以支付现金及发行股份方式,购买徐龙平、张云学及其他股东持有的龙利得包装印刷股份有限公司股权。

值得关注的是,截至12月11日,绿城获取土地56幅,土地投资额约739亿元,新增货值超1700亿元,新增可售面积近700万方。绿城积极补仓优化供货节奏,在一线城市土地资源日益稀缺的情形下,绿城再次进入上海内环区域并获得一块纯住宅用地,不仅可为绿城带来超过100亿的货值,增加在上海地区的土地储备,还有助于进一步提升绿城在上海市场的品牌影响力。

交易完成后,工大高新主营业务将新增云计算、信息安全、基础网络等信息技术领域,形成传统制造业与新兴信息技术产业的多元发展格局,突破现有业务增长瓶颈。

4月30日,*ST工新披露2018年报数据显示,公司2018年度实现营业收入3.32亿元,归属于上市公司股东的净利润为-43.42亿元,归属于上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润为-35.62亿元,归属于上市公司股东的净资产-4435.25万元。